Hayatın olağan akışında sıkça karşılaşılan, borçlu taşınmazlarına haciz işlem tesisi ile tapu iptal ve tescil davaları arasındaki illiyet bağının çözümü çok sayıda yüksek mahkeme kararına konu olmuştur. Taşınmazı haciz tarihinden önce satın almış bulunan üçüncü kişi, tapu iptal ve tescil davasının kesinleştiği tarihten bilahare tapu tescil işlemini gerçekleştirdiği için mağduriyet yaşamaktadır. Bu yazımızda, sözü edilen mağduriyeti yaşayan üçüncü kişilerin hukuki haklarının neler olduğuna Yargıtay Kararları ışığında değinilecektir.
Asliye Hukuk Mahkemesinde açtığı tapu iptal ve tescil davasını kazanan üçüncü kişi, kararın kesinleşme tarihi itibarıyla dava konusu taşınmazın mülkiyet hakkını kazanmış kabul edilmektedir. 4721 sayılı TMK’nın 705. maddesindeki; “Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması tescille olur. Miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal, kamulaştırma halleri ile kanunda öngörülen diğer hallerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır:” hükmü gereğince taşınmaz borçlu adına kayıtlı olsa bile üçüncü kişi adına verilen tapu iptal ve tescil kararının kesinleştiği tarihte mülkiyet üçüncü kişiye geçer. Tapu tescil işlemi kurucu değil bildirici işlem niteliğine haizdir. Bu sebeple tapu tescil işlemi, mülkiyetin üçüncü kişiye geçmesi için şart değildir. ”Taşınmaz mülkiyeti kesinleşmiş mahkeme kararıyla tescilden önce kazanılabilir. Burada mülkiyeti kazandırıcı kararlar, niteliği itibarıyla şekli yönden kesin hüküm halini almış yenilik doğurucu kararlardır.”( Fikret Eren, Mülkiyet Hukuku, Ankara 2020, 5, Baskı, s.252)
Tapu iptal ve tescil ilamının kesinleşme tarihinden sonra yapılan haciz işlem tesisleri yalnızca, üçüncü kişi tarafından haciz işlem tesisi yapılan icra müdürlüğünün bağlı oldu İcra Hukuk Mahkemesine yapılacak memur muamelesini şikayet davası ile kaldırılabilir. Üçüncü kişinin, tapu iptal ve tescil davasının kesinleşme tarihinden sonra yapılmış bulunan haciz işlem tesisinin usul ve yasaya aykırı olduğu şikayetinde bulunması ve söz konusu hacizlerin fekkini talep etmesi halinde, İcra Hukuk Mahkemesi tarafından şikayetin kabulüne ve hacizlerin kaldırılmasına karar verilecektir.
Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin 2013/23539 E. , 2013/37017 K. 21/11/2013 T. Sayılı ilamında:
”İcra ve İflas Kanunu’nda haczin yenilenmesi müessesesi bulunmadığından taşınmaz üzerine
konan her haciz yeni bir haciz olarak değerlendirilmelidir. Hukuk Genel Kurulunun 07.04.2004 tarih ve 2004/12-210 E. 2004/208 K. sayılı kararında da açıklandığı üzere, taşınmazın borçlunun borcu nedeniyle haciz edilebilmesi için haciz tarihinde borçlunun adına kayıtlı olması zorunludur. Bir başka deyişle; haciz tarihinde takipte taraf olmayan 3.kişiye ait olan taşınmazın borçlunun borcu için haczi mümkün bulunmamaktadır. Medeni Kanun’un 705. maddesi uyarınca mülkiyetin tescilden önce kazanılmasına yol açan nedenlerden biriside mahkeme kararıdır. Bu sebeple taşınmaz borçlu adına kayıtlı olsa bile üçüncü kişi adına verilen tapu iptal ve tescil kararı kesinleştiği tarihte mülkiyet üçüncü kişiye geçer. Bunun için tescil şart
değildir. Şu hale göre taşınmazlar üzerine şikayetçi lehine verilen tapu iptal ve tescil kararının kesinleştiği tarihten sonra konulan hacizlerin kaldırılması gerekir.” ifadesine yer verilmiştir.
Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin 2011/16970 E. , 2012/2507 K. 07/02/2012 T. Sayılı ilamında:
”Her ne kadar taşınmaz satış vaadi şerhi 5 yıl süre ile geçerli ve tapu iptal davası 5 yıllık süre geçtikten
sonra açılmış ise de, sonuçta bu satış vaadi şerhine dayalı olarak verilmiş ve kesinleşmiş bir tapu iptal
tescil kararı olduğundan, kararın kesinleşmesinden sonra konulan haciz sonuç doğurmayacağından
şikayetin kabulü gerekmektedir.” şeklinde gerekçeli açıklama yapılmıştır.